ARREMATRIX

Como comprar imóvel em leilão: o passo a passo

Em 05/11/2026, a ARREMATRIX reúne 29.446 imóveis em leilão e venda direta no Brasil: 2.827 vendidos dentro de um processo judicial e 26.619 fora da Justiça, em leilões e vendas de bancos e de outros credores. Comprar qualquer um deles passa pelas mesmas etapas: escolher o imóvel, ler o edital e a matrícula, fazer a conta inteira da operação, habilitar-se com o leiloeiro, dar o lance até o teto que você definiu e, depois do martelo, pagar, registrar e assumir a posse.

Números do catálogo da ARREMATRIX em 05/11/2026, atualizados todo dia a partir das fontes públicas de origem. Legislação conferida no texto oficial do Planalto.

Ver os 29.446 imóveis →Leilão judicial ou extrajudicial?

Leilão não é uma coisa só

No leilão judicial, o imóvel é vendido dentro de um processo, por ordem do juiz. No extrajudicial, um banco ou outro credor retomou o imóvel de um contrato de financiamento e o leva a leilão pela Lei 9.514/1997. Há ainda a venda direta, em que o próprio dono — a Caixa, por exemplo — vende por um preço anunciado, sem disputa de lances.

A diferença não é de nome: ela muda quem paga as dívidas que vêm junto com o imóvel, como se chega à posse e se dá para parcelar. Hoje, 2.827 dos imóveis do catálogo são judiciais.

O que ler antes do lance

O edital diz as regras daquela venda: o lance mínimo de cada praça, a forma e o prazo de pagamento, a comissão do leiloeiro, quem paga condomínio, IPTU e outros débitos, e em que estado o imóvel é entregue.

A matrícula, no cartório de registro de imóveis, diz quem é o dono, o que pesa sobre o imóvel (hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade) e o que foi averbado. É nela que aparece o problema que o anúncio não mostra.

No leilão judicial, a lei protege quem descobre depois um ônus que o edital não mencionava — mas por pouco tempo:

O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito: I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;

CPC, art. 903, § 5º, I

A conta que decide

O desconto sobre a avaliação não é lucro. O custo da operação soma ao lance a comissão do leiloeiro (quando há leiloeiro), o ITBI, o registro, os débitos que o edital põe no comprador, a desocupação se o imóvel estiver ocupado, a reforma e os meses até vender ou alugar.

Por isso o passo mais importante acontece antes do leilão: definir o teto, o maior lance que ainda deixa a operação de pé, e não passar dele na hora da disputa.

Passo a passo

  1. 1

    Escolha pelo recorte

    Filtre por cidade, tipo, faixa de preço e forma de compra, e separe os imóveis que valem estudo.

  2. 2

    Leia o edital e a matrícula

    Confira as regras da venda, quem paga cada débito e o que está registrado sobre o imóvel.

  3. 3

    Faça a conta e defina o teto

    Some ao lance a comissão, o ITBI, o registro, os débitos, a desocupação e a reforma. O teto é o maior lance que a conta aguenta.

  4. 4

    Habilite-se com o leiloeiro

    O cadastro e o envio de documentos são feitos no site do leiloeiro, antes da data do leilão.

  5. 5

    Dê o lance até o teto

    Acompanhe a disputa e pare no número que você definiu antes.

  6. 6

    Pague, registre e assuma a posse

    Depois do martelo vêm o pagamento no prazo do edital, o ITBI, o registro no cartório e, se o imóvel estiver ocupado, a desocupação.

Na ficha de cada imóvel, a ARREMATRIX já soma ao lance a comissão (quando há leiloeiro), o ITBI e o registro, e a calculadora faz o resto da conta. Crie a conta grátis e teste o Pro por 7 dias.

Perguntas frequentes

Quanto dinheiro preciso para comprar imóvel em leilão?
Depende da forma de pagamento que o edital aceita. No leilão judicial, a regra é pagar de imediato (CPC, art. 892), mas a lei permite proposta parcelada com pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses (CPC, art. 895, § 1º). Fora dele, as condições são as da fonte. Hoje, 2.096 imóveis do catálogo aceitam financiamento e 1.968 aceitam parcelamento.
Posso desistir depois de arrematar?
No leilão judicial, assinado o auto, a arrematação é irretratável (CPC, art. 903). A desistência só cabe nas hipóteses do § 5º do mesmo artigo, como provar em 10 dias um ônus que o edital não mencionava. No extrajudicial, as consequências de não pagar estão no edital.
Quem paga as dívidas do imóvel?
No leilão judicial, os créditos sobre o bem, inclusive o condomínio, passam para o preço da arrematação (CTN, art. 130, parágrafo único; CPC, art. 908, § 1º). No extrajudicial e na venda direta, quem diz o que o comprador assume é o edital ou as condições da venda.
Onde vejo os imóveis em leilão perto de mim?
No catálogo da ARREMATRIX, com filtro por estado e cidade, e nas páginas de cada cidade, que mostram os imóveis com leilão por vir e os maiores descontos.

Outros guias

Cada venda tem as suas regras, e quem as fixa é o edital ou as condições publicadas pela fonte. Este guia explica a lei; ele não substitui a leitura do edital nem a análise do caso.

Fontes

A ARREMATRIX é um catálogo independente. Não é a Caixa Econômica Federal, nenhum outro banco, leiloeiro ou tribunal, e não tem vínculo com eles. Os imóveis são reproduzidos das fontes públicas de origem, onde também podem ser consultados gratuitamente.