Leilão judicial ou extrajudicial: qual a diferença
Em 05/11/2026, a ARREMATRIX tem 2.827 imóveis em leilão judicial e 26.619 fora da Justiça, em leilões e vendas de bancos e de outros credores. A diferença que mais pesa na conta é quem paga as dívidas do imóvel: no leilão judicial, os créditos sobre o bem passam para o preço da arrematação; no extrajudicial, a Lei 9.514/1997 não traz regra igual para o arrematante, e quem define o que ele assume é o edital.
Números do catálogo da ARREMATRIX em 05/11/2026, atualizados todo dia a partir das fontes públicas de origem. Legislação conferida no texto oficial do Planalto.
Ver os 2.827 judiciais →Ver os extrajudiciais
Leilão judicial: dentro de um processo
O imóvel foi penhorado num processo — uma execução de dívida, por exemplo — e o juiz manda vendê-lo para pagar o credor. O leiloeiro conduz a venda, mas as regras são as do Código de Processo Civil e as do edital publicado no processo.
Os débitos que recaem sobre o imóvel, como IPTU e condomínio, passam para o preço da arrematação:
No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço.
No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.
O piso do lance e o parcelamento no judicial
O juiz pode fixar um preço mínimo; sem ele, a lei impede a venda por menos da metade da avaliação. E quem quer comprar a prazo pode fazer proposta parcelada — mas o pagamento à vista vence.
Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
A proposta conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis.
A proposta de pagamento do lance à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado.
Leilão extrajudicial: o banco retomou o imóvel
O comprador financiou o imóvel com alienação fiduciária, deixou de pagar, e o credor consolidou a propriedade em seu nome. A Lei 9.514/1997 manda então levar o imóvel a leilão. No primeiro leilão, o lance tem de alcançar o valor do imóvel definido na forma do art. 24 da lei; se não alcançar, há um segundo, em que a referência passa a ser a dívida:
No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.
Quem define o que o arrematante assume — condomínio atrasado, IPTU, desocupação — é o edital daquele leilão. Levar a regra do judicial para o extrajudicial é o erro mais caro do tema.
Venda direta: sem leilão
Na venda direta o dono do imóvel — muitas vezes um banco que já o retomou — vende por um preço anunciado, sem disputa de lances. Valem as condições publicadas para aquele imóvel.
Depois do martelo
No judicial, a arrematação assinada é irretratável, com as exceções do próprio artigo, e a carta de arrematação sai com o mandado de imissão na posse depois do pagamento. No extrajudicial, o arrematante tem direito à reintegração na posse pela Lei 9.514/1997 (art. 30) — veja o guia de imóvel ocupado.
Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
Na ficha de cada imóvel, a ARREMATRIX já soma ao lance a comissão (quando há leiloeiro), o ITBI e o registro, e a calculadora faz o resto da conta. Crie a conta grátis e teste o Pro por 7 dias.
Perguntas frequentes
- Qual é mais barato, leilão judicial ou extrajudicial?
- Nenhum é mais barato por natureza. O que muda é o que vem junto com o preço: no judicial, os débitos sobre o imóvel passam para o preço da arrematação; no extrajudicial, o edital pode pôr débitos no comprador. A comparação certa é o custo total da operação, não o lance.
- No leilão judicial, quem paga o condomínio atrasado?
- Os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem como o condomínio, sub-rogam-se sobre o preço da arrematação (CPC, art. 908, § 1º). Ainda assim, confira o edital do processo.
- No leilão de banco, quem paga as dívidas do imóvel?
- Quem define é o edital daquele leilão. A Lei 9.514/1997 não traz, para o arrematante, uma regra de sub-rogação igual à do leilão judicial.
- Dá para parcelar a compra em leilão judicial?
- Sim, por proposta escrita com pelo menos 25% do lance à vista e o restante em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel (CPC, art. 895, § 1º). A proposta à vista sempre prevalece sobre a parcelada (§ 7º).
Outros guias
Cada venda tem as suas regras, e quem as fixa é o edital ou as condições publicadas pela fonte. Este guia explica a lei; ele não substitui a leitura do edital nem a análise do caso.
Fontes
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), com a redação da LC 227/2026
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)
A ARREMATRIX é um catálogo independente. Não é a Caixa Econômica Federal, nenhum outro banco, leiloeiro ou tribunal, e não tem vínculo com eles. Os imóveis são reproduzidos das fontes públicas de origem, onde também podem ser consultados gratuitamente.