ITBI em leilão de imóveis: quem paga e como se calcula
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, e ele entra na conta de quem compra em leilão: no judicial, a carta de arrematação só sai com a prova de pagamento do imposto (CPC, art. 901, § 2º). A alíquota é a da lei do município onde fica o imóvel. A base de cálculo, desde a Lei Complementar 227/2026, é o valor venal, definido como o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista em condições normais de mercado — estimado pela prefeitura e contestável por avaliação contraditória. Em 05/11/2026, a ficha de cada um dos 29.446 imóveis da ARREMATRIX já soma ao lance uma estimativa de ITBI e registro.
Números do catálogo da ARREMATRIX em 05/11/2026, atualizados todo dia a partir das fontes públicas de origem. Legislação conferida no texto oficial do Planalto.
Ver os 29.446 imóveis →Como comprar em leilão
Quem cobra e quem paga
O ITBI é do município onde está o imóvel (Constituição, art. 156, II; CTN, art. 41). Quem paga é definido pela lei de cada município:
Contribuinte do impôsto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.
A alíquota também é municipal. Por isso a ARREMATRIX não publica uma alíquota única: ela estaria errada na cidade seguinte. Na calculadora, o percentual e o valor em reais podem ser ajustados para a regra do município.
A base de cálculo depois da LC 227/2026
A Lei Complementar 227/2026 reescreveu o artigo 38 do CTN. O valor venal passou a ter definição na lei, e a prefeitura o estima por critérios técnicos que tem de divulgar:
A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. § 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
As administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital.
Na prática, a base estimada pela prefeitura pode ser diferente do valor do lance. Antes de fechar a conta, consulte a regra e o procedimento do município do imóvel; se discordar da estimativa, a lei prevê a contestação por avaliação contraditória.
No leilão judicial
A carta de arrematação, que é o título para registrar o imóvel, exige a prova de pagamento do imposto:
A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.
Na ficha de cada imóvel, a ARREMATRIX já soma ao lance a comissão (quando há leiloeiro), o ITBI e o registro, e a calculadora faz o resto da conta. Crie a conta grátis e teste o Pro por 7 dias.
Perguntas frequentes
- Quem paga o ITBI no leilão?
- O CTN deixa para a lei de cada município definir o contribuinte entre as partes da operação (art. 42). Confira a lei municipal e o edital daquela venda, que também pode tratar dos tributos da transferência.
- O ITBI é calculado sobre o lance ou sobre a avaliação?
- A base é o valor venal (CTN, art. 38). Desde a LC 227/2026, ele é o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista em condições normais de mercado, estimado pela prefeitura por critérios técnicos. Pode, portanto, ser diferente do lance.
- Posso contestar o valor do ITBI?
- Sim. O § 3º do art. 38 do CTN, incluído pela LC 227/2026, permite contestar a estimativa da prefeitura com avaliação contraditória, em procedimento definido pela lei do município.
- Qual é a alíquota do ITBI?
- É a da lei do município onde fica o imóvel. Ela muda de cidade para cidade, e por isso a ARREMATRIX não publica uma alíquota única.
Outros guias
Cada venda tem as suas regras, e quem as fixa é o edital ou as condições publicadas pela fonte. Este guia explica a lei; ele não substitui a leitura do edital nem a análise do caso.
Fontes
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), com a redação da LC 227/2026
- Constituição Federal, art. 156
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
A ARREMATRIX é um catálogo independente. Não é a Caixa Econômica Federal, nenhum outro banco, leiloeiro ou tribunal, e não tem vínculo com eles. Os imóveis são reproduzidos das fontes públicas de origem, onde também podem ser consultados gratuitamente.